Diese Übersicht richtet sich an Bieterinnen und Bieter, die nicht in Spanien wohnen. Sie beschreibt den üblichen Ablauf. Sie ist keine Rechtsberatung und ersetzt nicht die amtliche Ficha. Maßgeblich sind die konkrete Auktion, die Zivilprozessordnung (Ley de Enjuiciamiento Civil) bzw. die Vorschriften der versteigernden Stelle und der aktuelle Stand auf subastas.boe.es.
Zwei verschiedene Verfahren
Gerichtliche Auktionen (häufig „judicial en vía de apremio“) führt ein Gericht im Wege der Zwangsvollstreckung. Verwaltungs- und Steuerauktionen, etwa der Agència Tributària de les Illes Balears, folgen eigenen Regeln. Auf jeder Detailseite steht die spanische Bezeichnung (Tipo de subasta) und die versteigernde Stelle, soweit sie ohne Personennamen veröffentlicht ist.
Kaution (Depósito)
Bei gerichtlichen Auktionen beträgt die Kaution in der Regel fünf Prozent des Versteigerungswerts (Valor subasta), Artikel 669 der Zivilprozessordnung. Ohne hinterlegte Kaution ist ein Gebot nicht möglich. Bei anderen Auktionen kann der Satz abweichen. Die auf dieser Website genannte Summe ist der auf der öffentlichen Ficha ausgewiesene Betrag.
Bieten nur mit Cl@ve oder Zertifikat
Gebote werden ausschließlich elektronisch über das Portal abgegeben. Dafür braucht man Cl@ve oder ein elektronisches Zertifikat. Ausländische Interessenten benötigen praktisch immer eine NIE und oft eine in Spanien handlungsfähige Vertretung. LexJahnel kann das für Sie prüfen und, nach Vollmacht, das Bieten begleiten.
Lasten (Cargas)
Die Lastenbescheinigung (certificación de cargas) nennt Hypotheken, Pfändungen und andere Rechte. Manche erlöschen mit dem Zuschlag, andere bleiben bestehen, etwa bestimmte Vorzugsrechte oder Hausgeldrückstände. Die Bescheinigung selbst liegt im Portal und ist oft erst nach Anmeldung sichtbar. Diese Website verlinkt nur die öffentliche Ficha und übernimmt den Lastentext nur, soweit er dort ohne Anmeldung steht und keine Personendaten enthält.
Besitz (Posesión) und gewöhnliche Wohnung
Der Zuschlag verschafft nicht automatisch den freien Besitz. Die Wohnung kann bewohnt sein. Für die gewöhnliche Wohnung der vollstreckten Person (Vivienda habitual) gelten besondere Schutzregeln, unter anderem zu Mindestgeboten. Eine Räumung kann ein weiteres Verfahren erfordern.
Steuern, vor allem ITP
Der Erwerb einer gebrauchten Immobilie unterliegt in der Regel der Übertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) der Balearen, nicht der Umsatzsteuer. Zuständig ist die Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB). Der allgemeine Tarif ist progressiv gestaffelt: 8 % bis 400.000 €, danach 9 % bis 600.000 €, 10 % bis 1.000.000 €, 12 % bis 2.000.000 € und 13 % darüber. Daraus wird ein durchschnittlicher Steuersatz gebildet. Für den Erwerb einer Erstwohnung und für bestimmte Erwerber gibt es ermäßigte Sätze und Befreiungen; die Wertgrenzen wurden 2026 angehoben (Mallorca und Menorca 331.859,70 €, Ibiza und Formentera 378.211,68 € für den Zugang zu einzelnen Vergünstigungen). Hinzu kommen Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Stempelsteuer (AJD). Die Frist ist kurz. Ob der Tarif auf Ihre Auktion passt, muss im Einzelfall geprüft werden.
Fristen und Verlängerung
Beginn und Ende stehen auf der Ficha. Das Portal weist darauf hin, dass das höchste Gebot öffentlich sein kann und das Ende bei späten Geboten um bis zu 24 Stunden verlängert werden kann. Ein abgelaufenes Enddatum auf dieser Website bedeutet nicht, dass das Portal den Zuschlag schon veröffentlicht hat. Das Ergebnis, soweit es auf der allgemeinen Ficha ohne Anmeldung steht, erscheint auf der Seite „Was Sie verpasst haben“.
LexJahnel begleitet ausländische Bieter bei Kaution, Cl@ve, Lasten, Besitz und Steuer. Schreiben Sie an Matthias Jahnel.